房贷利率高企与供应短缺致市场冻结，美国住房负担能力创历史新低

由于住房负担能力仍接近全球金融危机以来的最差水平，美国住房市场实际上已经冻结。高企的房贷利率、约120万套的结构性房屋短缺以及不断上升的保险和税收成本，使买家只能持币观望。对于租房者而言，现在购买一套中位数价格的住房需要消耗大约50%的中位数收入，而锁定较低利率的现有房主这一比例仅为20%至25%。

这种负担能力危机严重影响了市场流动性和住房自有率。阿波罗全球管理公司（NYSE:APO）的数据显示，美国家庭在未来一年内搬迁的概率已降至13.5%的历史新低。此外，35岁以下人群的住房自有率已降至35%的九年低点，低于2022年初的39%。在过去25年里，中位数家庭收入的年化增长率仅为0.4%，未能跟上房价年化1.7%和租金年化2%的增长步伐。

市场要实现实质性解冻，需要更强劲的收入增长和更低的借贷成本。目前维持在7%附近的房贷利率预计在2027年可能会放缓至6%的中低水平，但这不太可能引发市场的立即复苏。与此同时，由于建筑商面临高昂的材料价格和劳动力短缺，预计2026年下半年的新房销量将放缓至年化63万套，低于此前68万套的平均水平。