L’accès à la propriété aux États-Unis au plus bas historique sous l’effet des taux élevés

Le marché immobilier américain est pratiquement gelé, l’accessibilité financière restant proche de son niveau le plus bas depuis la crise financière mondiale. Des taux hypothécaires élevés, un déficit structurel d’environ 1.2 million de logements et la hausse des coûts d’assurance et de fiscalité ont écarté les acheteurs. Pour un locataire, l’achat d’un logement au prix médian nécessite désormais environ 50% du revenu médian, contre 20% à 25% pour les propriétaires actuels qui ont pu bloquer des taux d’intérêt plus bas.

Cette crise de l’accessibilité a durement touché la mobilité du marché et l’accès à la propriété. Les données d’Apollo Global Management Inc (NYSE:APO) indiquent que la probabilité qu’un ménage déménage au cours de l’année à venir est tombée à un niveau historiquement bas de 13.5%. De plus, le taux de propriété chez les moins de 35 ans a chuté à son plus bas niveau en neuf ans, s’établissant à 35%, contre 39% début 2022. Au cours des 25 dernières années, les revenus médians des ménages n’ont progressé qu’à un rythme annualisé de 0.4%, ne parvenant pas à suivre la hausse annualisée de 1.7% du prix des logements et de 2% des loyers.

Un dégel significatif du marché nécessitera une croissance plus forte des revenus et une baisse des coûts d’emprunt. Les taux hypothécaires, qui oscillent actuellement autour de 7%, pourraient potentiellement refluer dans une fourchette de 6% à 6.5% en 2027, bien qu’il soit peu improbable que cela déclenche une reprise immédiate. En parallèle, les ventes de logements neufs devraient ralentir pour atteindre un rythme annualisé de 630,000 au second semestre 2026, contre une moyenne historique de 680,000, les constructeurs devant composer avec des prix de matériaux élevés et des pénuries de main-d’œuvre.