米国の住宅購入能力が歴史的低水準に、高金利で市場は凍結状態

米国の住宅市場は、購入能力が世界金融危機以来の最低水準付近にとどまる中、事実上凍結しています。高い住宅ローン金利、約120万戸の構造的な住宅不足、そして保険料や税金のコスト上昇が買い手を市場から遠ざけています。賃貸生活者が中央値価格の住宅を購入する場合、現在は中央値収入の約50%が必要となっており、より低い金利を確保している既存の住宅所有者が費やす20%〜25%と比べて大きな負担となっています。

この住宅購入能力の逼迫は、市場の流動性と持ち家比率に深刻な影響を及ぼしています。アポロ・グローバル・マネジメント（NYSE:APO）のデータによると、世帯が翌年中に転居する確率は過去最低の13.5%に低下しました。さらに、35歳未満の持ち家比率は、2022年初頭の39%から35%へと低下し、9年ぶりの低水準となりました。過去25年間で、世帯収入の中央値は年率でわずか0.4%しか増加しておらず、住宅価格の年率1.7%の上昇や家賃の年率2%の上昇に追いついていません。

市場が本格的に回復するには、より力強い収入の伸びと借入コストの低下が必要となります。現在7%付近で推移している住宅ローン金利は、2027年に6%台半ばから半ば未満へ低下する可能性があると予測されていますが、これが即座の回復につながる可能性は低いです。一方、建設業者が高騰する資材価格や人手不足に直面する中、2026年後半の新築住宅販売戸数は、従来の平均である68万戸から、年率換算で63万戸に減速すると予想されています。