米国オフィス空室率が19.8%に低下、サブリース在庫の減少が寄与

2026年第3四半期の米国商業オフィス市場は、サブリース物件の減少と建設活動の縮小に支えられ、回復傾向を維持しました。全国の空室率は前年同期比で25ベースポイント低下して19.8%となり、3四半期連続で前年実績を改善しました。純吸収量は50,000平方フィートとなり、5四半期連続のプラスを記録、過去1年間の合計は1,550万平方フィートに達しました。Cushman & Wakefield Ltd. (NYSE:CWK) によると、マンハッタン、サンフランシスコ、ダラスを含む調査対象92市場のうち48市場で空室率が低下しました。

利用可能なサブリース面積は8900万平方フィートに減少し、2024年初頭のピークから33%低下して2020年後半以来の低水準となりました。現在、サブリース在庫は全オフィス面積の1.6%を占めており、長期平均に近い水準です。サブリース市場は全体の空室率に先んじて好転する傾向があるため、この減少は市場の安定化を示唆しています。ただし、最高級オフィスの空室率が2年間で215ベースポイント低下した一方で、クラスBおよびCのビルでは空室率が上昇するなど、パフォーマンスの二極化は続いています。

新規供給が極めて限定的であるため、市場環境は堅調に推移するとみられます。2026年の最初の9か月間に供給された新規面積はわずか710万平方フィートにとどまり、年間供給量は30年ぶりの低水準となる見通しです。同時に、老朽化物件の解体や住宅への用途変更により、オフィスの総在庫は6四半期で4250万平方フィート減少しました。今後は、限定的なプライムオフィスの供給が「クオリティへの逃避（より優良な物件への移行）」を加速させるかが注目されます。